ICBC (Macau) – Center for Investment and Risk Analytics

中國工商銀行(澳門) – 投資及風險研究中心

投資新思維

刊登日期：2009年12月07日 (市民日報)

作者為中國工商銀行(澳門)分析員黃碩東

買樓還是租樓好？

近日筆者不少朋友也打算結婚，有人問究竟買樓好，還是租樓，然後將買樓用之首期投資於股市回報較高？今期將會探討這個問題。

資料來源

由於澳門樓市的統計資料並不多，所以這次研究將用上香港樓市自1992年起的數據。資料由香港差餉物業估價署網站拿取。樓價及租金指數以面積計可以分為5類，分別是A-E，A面積最細，E則最大。由於大部分人只能承擔面積較少之樓房，因此筆者只選用了較具代表性之A-C數據。至於按揭利率方面，由於找不到實質之按揭利率，而於2000年前一般樓按是P+x%，到2000年後則是P-x%，因此於本分析中之樓按利率2000年前是用了P+1%，2000年後則是P-2.5%。

方法

首先我們要了解買樓及租樓之投資成本。先談買樓，假設購買時樓價為300萬，做9成按揭，即表示需付首期30萬，然後每月供款償還270萬之借貸。至於租樓，由於不用付首期，因此便可將本來買樓用的30萬首期加上每月買樓與租樓之差額投資於股市。這樣便可計算出在投資成本相等的前題下，買樓還是租樓之回報會較高。要注意的是為了簡約計算，筆者並沒有加進其他成本如佣金，印花稅等。

分析

圖一為香港樓價指數(A-C類)與恆生指數連股息自1992年起之數據，可觀察到的是現時之樓偠指數還未返回97年高峰期，相反恆指卻已經比97年大幅上升。那是否意味租樓住比買樓為佳？答案是否的，因為買樓是用上了槓桿，投資30萬事實上是在買300萬的東西(270萬為借貸，即用上10倍槓桿)。要看那一樣回報較高便要看資產淨值。圖二是買樓及租樓之資產淨值。從圖中可以清楚見到於97年前買樓者的資產淨值是大幅高於租樓者的資產淨值。但自97年後樓市便一路向下滑，直至03年中才回升。因此租樓者的資產淨值便於99年超過了買樓者。

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直到08年股市大跌超過50%，由於樓市只是跌約10-20%，兩者之資產淨值因而拉近，甚至曾經超過了租樓者。至今年股市大幅反彈，租樓者的資產淨值再度超前買樓者。由圖三便可清楚見到買樓及租樓者之回報差額。

現在細仔說明一下為什麼圖一看到恆指一向的回報比樓價指數高，但租樓者（即投資股票者）於97時的資產淨值卻遠低於買樓者。於開始時，買樓者擁有着資產300萬(樓價)，負債270萬，即資產淨值為30萬（資產淨值＝資產－負債）。而租樓者同樣擁有資產30萬元投資股票，但並沒有負債，所以資產淨值一樣是30萬。樓價自1992年起至1997年5月上升131%，因此買樓者的資產便由300萬升至690萬，而由於每月還款的關係負責由270萬跌至227萬，即資產淨值＝690-227=467萬。至於租樓者的股票投資，雖然恆指的升幅較多，有268%，但由於沒有像買樓般用上槓桿，因此資產淨值只得192萬。由此可見雖然股票比樓價升得多，在槓桿效應下買樓者的回報因而比租樓者高。相反，若買樓者是於97年高位買入，由於槓桿效應是相面刀，買樓者很快便會成為負資產，而租樓者則只輸掉約5成。

總結

若投資者預期短期內樓價會上升，那基本上投資樓市的回報會較高（未計其他費用，買樓之手續費比買股票為多），因為用上了高槓桿。但於長線而言，樓價的升幅可能只是等於通脹（過去18年香港樓價平均每年升幅為3.1%，租金回報率約4-5.5%），但恆指連股息的升幅卻達12.3%。以澳門為例，過去數年由於賭權開放令多家國際性的賭場也投資於澳門，令工資普遍大幅上升（樓價與個人收入有顯著關係），從而大幅推高澳門樓價。但現時的工資已經升至一定水平，見不得會繼續上升，加上澳門的租金回報率十分低，只有2.5-3%。因此筆者認為於澳門租樓住，然後將儲蓄買入如A50中國基金（2823）等主要指數ETF，比買樓的回報會更好。

讀者如有任何意見可電郵至: antoniowong@mc.icbc.com.cn

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